Ação Renovatória

26 de julho de 2019

Em sua esmagadora maioria, as empresas são instaladas em imóveis de terceiro e, portanto, seguem as regras estabelecidas no contrato de locação firmado entre as partes, formulados com base em lei específica. Mas afinal, quais deveriam ser suas preocupações?

 

A Lei do Inquilinato, responsável por ditar as regras nas locações de uma forma geral, prevê uma série de direitos e obrigações que o locatário assume no ato da assinatura do contrato, onde todas são de grande importância para a continuidade da locação. Todavia, este artigo trará apenas questões relativas ao bem jurídico protegido pela ação renovatória, o ponto comercial.

 

Muito se fala acerca do ponto comercial, mas muitas dúvidas surgem na hora de materializar o que é, a quem pertence, como se forma e qual o meio de protegê-lo. O ponto comercial é um dos elementos que compõem um estabelecimento empresarial. De forma resumida, é o local onde se encontra o comércio e que influencia de forma direta o sucesso, reconhecimento e crescimento da empresa. É detentor deste bem jurídico a pessoa que o explora, no caso em estudo, o locatário, e não o locador, proprietário do imóvel.

 

A Lei do Inquilinato determina quais os requisitos para formação do ponto comercial e o caminho para sua proteção. Segundo dispõe o artigo 51, o locatário deve, cumulativamente: celebrar contrato escrito e com prazo determinado; prazo mínimo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos de contratos escritos, seja de cinco anos; exploração pelo do mesmo ramo de negócio por, no mínimo, 03 anos ininterruptos.

 

De acordo com a regra estabelecida, sem a exploração de uma mesma atividade, pelo prazo de 03 anos, cumulativamente com as outras exigências, o empresário não cria, com o seu estabelecimento, nenhuma referência digna de tutela jurídica. Contudo, atendendo todas as exigências, o empresário finalmente se torna detentor do ponto comercial e é chegada a hora de protegê-lo.

 

Agora, o principal ponto de atenção do empresário deve ser o próprio contrato de locação. Para que o locatário tenha direito a renovação do seu contrato de locação e, consequentemente, continue explorando sua atividade comercial no imóvel locado, é necessário ingressar com a competente ação renovatória no prazo decadencial de 01 ano, no máximo, e 06 meses, no mínimo, do termo do contrato, decaindo o direito àquele que não propuser a ação neste interregno. Tendo a ação julgada procedente, o inquilino está livre para prática de sua atividade empresarial, devendo-se preocupar com esse assunto apenas perto do fim deste novo ciclo.

 

Todavia, o cenário é completamente oposto para aquele que não toma as medidas necessárias para resguardar seu direito à renovação. Vencido o contrato de locação, é lícito que o locatário permaneça no imóvel normalmente, desde que não haja oposição do locador, valendo as mesmas cláusulas e condições do contrato de locação, passando este a vigorar por prazo indeterminado. Contudo, tal cenário traz enorme insegurança jurídica ao empresário, tendo em vista que o proprietário pode, a qualquer tempo e de forma desmotivada, requerer a devolução do imóvel, sendo o prazo legal de 30 (dias) a partir da notificação. Tal situação se mostra muito desfavorável ao locatário, pois não sabe até quando poderá exercer sua atividade naquele local, onde investiu tanto tempo e dinheiro. Todavia, a situação pode se agravar. Em vários casos o proprietário, ciente da instabilidade da locação, utiliza-se dessa situação para, de forma injustificada, majorar o valor do aluguel ou atribuir ao locatário um novo ônus que não era de sua responsabilidade.

 

Do outro lado, temos um empresário que se torna literalmente refém da situação pois, não aceitando as novas condições eventualmente impostas pelo locador, poderá ser despejado do imóvel, sem nenhum direito à indenização, nem ao menos com relação ao ponto comercial. Assim como em diversas área, o mais importante é trabalhar de forma preventiva, evitando essa e outras situações que possam prejudicar o desenvolvimento da atividade empresária. É de suma importância a presença de um advogado de confiança do empresário/locatário na assinatura e durante a vigência do contrato de locação.

 

Leonardo Ortiz – OAB/MS 15.695