Empresas que ocupam espaços alugados devem planejar a continuidade do negócio antes do término do contrato. A Ação Renovatória é o instrumento legal que protege o ponto comercial do locatário, garantindo seu direito de renovar por mais um período nas mesmas condições contratuais.
1. O que é ponto comercial e por que preservá-lo
- Definição: ponto comercial é o local físico onde a atividade empresarial se desenvolve e constrói reputação junto ao público.
- Titularidade: pertence ao locatário que o explora há pelo menos três anos, não ao proprietário do imóvel.
- Importância: manter o endereço evita perda de clientes, reduz custos de mudança e preserva o goodwill já estabelecido no mercado.
2. Requisitos para proteger o ponto comercial
Conforme artigo 51 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), o locatário deve preencher cumulativamente:
- Contrato escrito com prazo determinado;
- Prazo mínimo de cinco anos de locação contínua (ou soma de contratos ininterruptos);
- Exploração da mesma atividade no imóvel por pelo menos três anos consecutivos.
Somente cumpridos esses requisitos, nasce o direito de ajuizar a Ação Renovatória.
3. Prazo para ajuizamento da Ação Renovatória
- Período decadencial: entre 12 meses e 6 meses antes do término do contrato.
- Perda do direito: o locatário que não propuser a ação nesse intervalo sofre a decadência, ficando sem direito à renovação garantida.
4. Riscos de não propor a ação
- Contrato por prazo indeterminado: mantém-se em vigor, mas pode ser rescindido a qualquer momento pelo locador, com aviso prévio de 30 dias.
- Insegurança jurídica: eleva a possibilidade de despejo e de elevação arbitrária do valor do aluguel ou de novas obrigações contratuais impostas sem negociação.
- Perda de investimento: toda a estrutura e clientela construída no endereço ficam vulneráveis.
5. Estratégias preventivas
- Cláusulas de preferência: incluir no contrato direito de preferência em caso de venda do imóvel.
- Garantias reforçadas: estabelecer caução, fiador ou seguro-fiança para assegurar cumprimento das obrigações.
- Due diligence: verificar na matrícula do imóvel a existência de ações de reintegração de posse antes de assinar.
6. Como um advogado pode ajudar
Um advogado imobiliário ou advogado empresarial da Rodrigues & Ortiz Advogados:
- Analisa se você preenche todos os requisitos legais;
- Elabora e protocola a petição inicial da Ação Renovatória no prazo correto;
- Negocia termos contratuais adicionais que reforcem sua segurança;
- Acompanha todo o processo até a sentença favorável ou acordo extrajudicial.
