Inadimplência na locação de imóvel.

28 de agosto de 2019

A recessão econômica que assola nosso país vem deixando graves marcas em todos os setores da sociedade. Seguramente, não seria diferente no segmento de locações imobiliárias.

Tornou-se mais do que costumeira a inadimplência dos locatários, sendo primordial que os proprietários estejam sempre alertas.

Eventual inadimplência de poucos dias ou até de um mês, normalmente, tendem a ser mais fáceis de negociar, contudo, o locador não pode se deixar enganar: é hora de muita atenção.

O proprietário tem que estar ciente que o mais importante, quando o inquilino começa a atrasar com o pagamento de seus alugueis e encargos, é impedir que o débito aumente e se torne uma impagável bola de neve.

Para isso, desde os primeiros dias de inadimplência, é indispensável um contato rápido com o locatário, visando uma negociação objetiva, evitando-se postergar ainda mais o pagamento da dívida e, consequentemente, o aumento das parcelas em atraso.

Essa atitude positiva do proprietário visa evitar a necessidade de ingressar na esfera judiciária com a tão temida ação de despejo.

Vale esclarecer que o problema em si não é com a ação de despejo ou com a Lei do Inquilinato, responsável por ditar as regras nesse seguimento, mas sim do nosso judiciário que está abarrotado de tantas outras demandas.

Em regra, o aluguel, fruto da locação, é a principal fonte (senão única) de renda do proprietário, de modo que a falta do seu pagamento pode causar enormes prejuízos financeiros para ele e sua família.

Assim sendo, deixar acumular alugueis em atraso é um caminho sem volta.

Por isso, é indispensável, como ocorre em vários outros setores, trabalhar na prevenção, concedendo descontos para pagamento antecipado, abonando multas por atraso (conforme o caso), tudo para garantir o recebimento do principal – o aluguel.

É importante dizer que a elaboração de um bom contrato de locação, redigido por um profissional da área, é fundamental para garantir direitos e obrigações para ambas as partes.

Antes de qualquer medida judicial, é essencial que o locador notifique extrajudicialmente o inquilino para pagamento do débito e desocupação do imóvel, informando detalhadamente os valores devidos.

Persistindo a inadimplência, o art. 9º, III, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), prevê que a falta de pagamento de alugueis e encargos é motivo bastante para o rompimento do contrato.

É necessário que o locador também decida antes de ajuizar o processo se cumula o pedido de despejo, neste caso, por falta de pagamento, com o pedido de cobrança dos alugueis e encargos, conforme a Lei do Inquilinato.

Essa escolha é muito importante para o andamento do processo, por isso é fundamental a consulta a um advogado de confiança.

A Lei do Inquilinato prevê ainda a possibilidade de desocupação liminarmente, ou seja, realiza-se um pedido de liminar, no início do processo, pleiteando a desocupação imediata por parte do inquilino.

Para concessão da referida liminar existem alguns requisitos a serem cumpridos.

O locador deverá depositar uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel e não pode haver nenhuma garantia prevista em contrato, como por exemplo caução e seguro fiança.

Em suma, antes de realizar qualquer de suas pretensões, é indispensável que o locador esteja bem orientado, a fim de evitar prejuízos ainda maiores para si. Deve-se sempre primar pela mediação e princípios de convivência e responsabilidade social, evitando ao máximo a demanda judicial.

Para resolução de tais conflitos, é fundamental a consulta a um advogado, pois como já disse o investidor e empresário Warren Buffet: “É mais fácil evitar problemas do que se livrar deles.”

 

 

LEONARDO ORTIZ, advogado, pós-graduado em direito processual civil pela PUC-SP e sócio do escritório Carvalho, Rodrigues & Ortiz Advogados Associados.