A recessão econômica tem intensificado a inadimplência na locação de imóveis, exigindo que proprietários adotem medidas rápidas e eficazes para evitar prejuízos. Este guia mostra, em detalhes, como agir desde o primeiro dia de atraso até as principais alternativas judiciais e extrajudiciais.
1. Entendendo a inadimplência na locação de imóvel
- Definição: atraso no pagamento de aluguel, condomínio ou encargos previstos em contrato.
- Risco: cobrança acumulada pode transformar um débito pequeno em uma “bola de neve” financeira.
2. Prevenção de inadimplência por meio de contrato
- Cláusulas claras: inclua multa por atraso, juros e previsão de correção monetária.
- Garantias: avalista, caução (até três meses de aluguel) ou seguro-fiança reforçam a segurança do locador.
- Regras de renovação e prazos: estabeleça condições para revisão de valores e eventual reajuste.
3. Ação imediata do locador
- Contato rápido: assim que o aluguel não for pago, comunique-se com o inquilino para entender o motivo e buscar uma solução.
- Negociação objetiva: ofereça parcelamento do débito ou abatimento de juros para pagamento antecipado.
- Documentação: registre todas as tentativas de acordo por e-mail ou mensagem, criando prova em eventual ação judicial.
4. Notificação extrajudicial
- Fundamento legal: art. 9º, III, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
- Conteúdo obrigatório: valor atualizado do débito, prazo para pagamento (geralmente 30 dias) e aviso de despejo.
- Envio: via cartório ou correspondência com AR, garantindo validade jurídica.
5. Ação de despejo por falta de pagamento
- Prazo médio: após 30 dias de inadimplência e sem acordo, ajuíze a ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos.
- Cumulação de pedidos: desocupação e cobrança são pedidos distintos e podem tramitar juntos para otimizar o resultado.
- Desocupação liminar: em contratos sem garantias (além da caução), é possível requerer liminar de desocupação imediata, desde que cumpridos os requisitos (caução de três meses e ausência de outras garantias).
6. Alternativas extrajudiciais
- Medição e conciliação: use plataformas de mediação ou órgãos como Procon para resolver antes de entrar na Justiça.
- Refinanciamento interno: renegocie diretamente com o inquilino, mantendo-o no imóvel e preservando a renda mensal.
7. Importância da assessoria jurídica
Um contrato bem elaborado e orientação especializada reduzem drasticamente o risco de falhas processuais. Para apoio completo, consulte um advogado imobiliário, que irá:
- Revisar cláusulas contratuais;
- Elaborar notificações extrajudiciais;
- Ajuizar e conduzir a ação de despejo ou defesa em eventuais embargos;
- Negociar acordos seguros.
