Leilão de fazenda por dívida rural: como suspender e o que o produtor pode fazer

Poucas cartas assustam tanto um produtor rural quanto a que avisa sobre o leilão da fazenda. Em muitos casos, a terra é da família há gerações, e a sensação é de que tudo está perdido.

Nem sempre está. O leilão de imóvel rural por dívida segue um procedimento com prazos e formalidades, e falhas nesse caminho são mais comuns do que se imagina. Além disso, o produtor tem, até certo ponto, o direito de pagar e manter o imóvel. O que não se pode é esperar a data do leilão para agir.

Como a fazenda vai a leilão

Depende da garantia que foi dada na operação:

• Hipoteca, muito comum na cédula rural hipotecária. Tradicionalmente, o credor executava a dívida na Justiça e o imóvel ia a leilão judicial. Desde o Marco Legal das Garantias, a Lei 14.711/2023, passou a existir também a possibilidade de execução extrajudicial da hipoteca, em cartório, nas condições previstas na lei.
• Alienação fiduciária, cada vez mais usada em operações com tradings, revendas e bancos. Nesse caso, a propriedade fica com o credor até a quitação, e a cobrança é feita pelo cartório de registro de imóveis, sem processo judicial.

O caminho da alienação fiduciária

Na alienação fiduciária de imóvel, o procedimento é extrajudicial e rápido:

1. O credor pede ao cartório a intimação do devedor para pagar a dívida vencida em 15 dias.
2. Sem pagamento, a propriedade é consolidada no nome do credor.
3. O credor realiza dois leilões públicos para vender o imóvel.

Com as mudanças da Lei 14.711/2023, o devedor pode pagar a dívida para retomar o contrato até a averbação da consolidação. Depois dela, ainda tem direito de preferência para comprar o imóvel até a data do segundo leilão, pagando a dívida, os encargos e as despesas.

Falhas que podem suspender ou anular o leilão

Os pontos que mais aparecem nas ações que buscam suspender o leilão:

• Intimação irregular. A intimação para pagamento precisa ser feita pessoalmente ou pelos meios previstos em lei. Falha nessa etapa compromete todo o procedimento.
• Falta de comunicação das datas dos leilões ao devedor.
• Valor de avaliação defasado ou venda por preço vil.
• Cobrança de encargos indevidos no valor exigido para purgar a mora.
• Dívida que deveria ter sido alongada. Se o produtor tinha direito ao alongamento previsto no Manual de Crédito Rural e o pedido foi ignorado, a própria exigibilidade da dívida pode ser discutida, com base na Súmula 298 do STJ.

A proteção da pequena propriedade

Quando se trata de penhora em execução judicial, a pequena propriedade rural trabalhada pela família é impenhorável por dívida da atividade produtiva, mesmo que dada em hipoteca, conforme decisão do STF. Expliquei esse ponto no texto sobre penhora de imóvel rural. Na alienação fiduciária, a análise é diferente e precisa ser feita caso a caso.

O que fazer ao receber a notificação

1. Não ignore. O prazo de 15 dias da alienação fiduciária corre rápido.
2. Peça a planilha do débito e confira os encargos.
3. Reúna os documentos: matrícula atualizada, contrato, cédulas, aditivos, notificações e comprovantes de pagamento.
4. Verifique se houve pedido de alongamento e se a dívida se enquadrava nas causas do Manual de Crédito Rural.
5. Avalie as alternativas: purgar a mora, negociar, propor ação para suspender o leilão, ou combinar essas estratégias.

Quando há fundamento, a Justiça pode suspender o leilão por decisão liminar. Mas o pedido precisa ser feito com antecedência e com prova das irregularidades.

Para entender como a dívida chega a esse ponto e quais defesas existem antes, veja também o texto sobre execução de dívida rural.

Se a sua fazenda está com leilão marcado ou você recebeu a intimação do cartório, fale comigo hoje pelo WhatsApp (67) 93618-0259 ou pelo link wa.me/5567936180259.

Perguntas frequentes

Como suspender o leilão da fazenda?

Por meio de ação judicial com pedido liminar, demonstrando irregularidades no procedimento, como intimação falha, falta de aviso das datas, preço vil ou cobrança indevida, ou ainda pagando a dívida dentro dos prazos legais.

Ainda posso pagar a dívida depois de receber a intimação do cartório?

Sim. Na alienação fiduciária, o devedor tem 15 dias para pagar após a intimação e, pelas regras atuais, pode purgar a mora até a averbação da consolidação. Depois disso, tem direito de preferência até o segundo leilão.

A fazenda pode ir a leilão sem processo judicial?

Sim, quando a garantia é alienação fiduciária, e também na execução extrajudicial da hipoteca prevista pela Lei 14.711/2023.

A pequena propriedade rural pode ir a leilão?

Na execução judicial, a pequena propriedade trabalhada pela família é impenhorável por dívidas da atividade produtiva, mesmo com hipoteca. Na alienação fiduciária, a análise depende do caso.

Posso discutir a dívida mesmo com o leilão marcado?

Sim. Encargos indevidos e o direito ao alongamento podem ser discutidos, inclusive para buscar a suspensão do leilão.